Tasso di occupazione di Airbnb ottimale: come calcolarlo?

Il tasso di occupazione di Airbnb o tasso di prenotazioni è la percentuale di notti in cui la tua abitazione turistica è affittata in un periodo di tempo. Qual è la percentuale ottimale per massimizzare il tuo beneficio? Molti host credono che un tasso di occupazione di Airbnb del 100% sia perfetto: appendere il cartello "non ci sono camere libere" è un feticcio a cui si aggrappano molti professionisti... Dal punto di vista della gestione dei benefici, è ottimale avere un tasso di prenotazioni del 100%?

Risposta breve: No, il 100% del tasso di occupazione non è ideale. Ti stai lasciando denaro sul tavolo.

Anche nei migliori appartamenti turistici nel mercato di Airbnb più dinamico e competitivo, il tasso di occupazione avrà una relazione inversa con il prezzo per notte del tuo Airbnb. Cosa significa questo? Significa che il prezzo per notte in cui il tuo appartamento turistico genera i massimi benefici non è il 100% di occupazione. Di fatto, in questo post scoprirai che un tasso di prenotazioni di Airbnb più basso è ideale per massimizzare i tuoi benefici.

Tasso di occupazione di Airbnb e prezzo sono inversamente correlati

Ciò significa che anche per il miglior alloggio turistico di, ad esempio, Barcellona, a un prezzo più alto per notte, una tariffa di prenotazione più bassa, e viceversa. Come corollario: le case con tassi di occupazione molto alti probabilmente stanno perdendo denaro dalle loro prenotazioni. Vale a dire, gli ospiti sarebbero disposti a pagare più di quanto stanno pagando.Dai un'occhiata a questo grafico illustrativo. Mostra la relazione tra il prezzo medio per notte e il tasso di occupazione in un mese per un Airbnb ipotetico:

Relazione tra il tasso di occupazione di Airbnb, prezzo per notte e beneficio.[/caption]La linea verde è il prezzo medio per notte e la linea blu è il tasso di occupazione. Man mano che i prezzi per notte scendono, il tasso di prenotazioni aumenta. Il problema per molti nuovi host è che avere notti senza prenotazioni è più facile da digerire che rendersi conto di non essere pagati abbastanza. Tuttavia, avere una notte libera del valore di 100€ è la stessa perdita di benefici che incassare 100€ a notte quando avresti potuto incassare 200€ a notte.

Tasso di occupazione di Airbnb troppo alto

Dove rimangono questi host che non ottimizzano i benefici? All'interno dell'area in cui si ha l'impressione, a priori, di stare funzionando al massimo –l'area grigia che abbiamo incluso nel grafico:

Tasso di occupazione troppo alto (area grigia)[/caption]Quando un host è in questo spazio, ha un tasso di prenotazioni per il suo appartamento al di sopra del 90% ma, con molta probabilità, sta mettendo un prezzo molto basso alla sua proprietà. Potresti sentirti bene avendo l'appartamento prenotato più di 26 giorni al mese, ma ti stai lasciando denaro sulla tavola. Quindi, come sapere se sei in quella falsa zona trappola di profitto?Molto semplice. Fai una prova.

Aumenta il prezzo medio per notte del 5-10% durante un mese e osserva come cambia il tuo tasso di occupazione.

Se non accade nulla, allora avevi sicuramente un prezzo molto basso. Continua ad aumentare il prezzo medio per notte fino a quando non vedi che il tasso di occupazione di Airbnb scende. Troverai che i profitti aumenteranno in quel periodo. Tuttavia, se vedi che il tuo tasso di prenotazioni diminuisce considerevolmente quando aumenti leggermente il prezzo, allora starai applicando un prezzo adeguato per il tuo Airbnb.

Come calcolare il tasso di occupazione di Airbnb ottimale

Non è facile trovare e mantenere il tasso di occupazione di Airbnb ottimale. Tuttavia, prima di esplorare come farlo, cerchiamo di capire questo punto magico –l'area in verde nel grafico qui sotto–:

Tasso di prenotazioni di Airbnb ottimale.[/caption]Il punto ideale per ottimizzare i benefici del tuo appartamento è quel prezzo massimo in cui il tasso di occupazione ti consente di avere i maggiori benefici totali del tuo Airbnb. E non sarà mai il 100% di occupazione.Normalmente, quel punto ottimale dipenderà da tre fattori: in quale mercato ti trovi; la stagione dell'anno; e come è posizionato il tuo Airbnb nel mercato.

Non tutti i mercati sono uguali

Ogni mercato e ogni tipo di appartamento turistico avrà tassi di prenotazione minimi diversi. Alcuni mercati - come ad esempio, Madrid o Barcellona - presentano una domanda molto alta, quindi i loro tassi di occupazione minimi saranno superiori a quelli di altri mercati - come ad esempio, Guadalajara o Segovia - con una domanda più bassa.Conoscere il tasso di occupazione medio del tuo tipo di alloggio turistico nel tuo mercato è il primo passo per stabilire un tasso obiettivo.

La stagionalità è importante per le prenotazioni del tuo Airbnb

Hai un appartamento in un mercato molto stagionale? Forse la città in cui si trova il tuo Airbnb ha una domanda molto alta in estate ma molto bassa in inverno?

Tipi di domanda (stabile vs stagionale)[/caption]Se sei in grado di mantenere un tasso di occupazione relativamente lineare senza cambiare il prezzo medio per notte (cioè, abbassando il prezzo in certi mesi o settimane), allora il tuo mercato ha probabilmente una domanda stabile durante tutto l'anno. Tuttavia, se la tua situazione è tale che avendo un prezzo per notte simile durante tutto l'anno, il tasso di prenotazioni varia molto, allora il tuo mercato presenta una domanda incoerente o stagionale.

💡 Il tuo mercato ha una domanda stagionale? Scopri come puoi guadagnare denaro con Airbnb nella bassa stagione.

Perché la stagionalità è così rilevante per ottimizzare i profitti? Principalmente perché potresti non guadagnare tanto denaro quanto dovresti in due modi:

• Se non presti attenzione nella stagione alta –e non aumenti i prezzi–, ti arriveranno clienti che pagano meno di quanto potresti addebitare per notte a causa dell'alta domanda nella tua zona.
• Se ignori la bassa stagione –e non abbassi i prezzi–, vedrai che il tuo calendario di prenotazioni sembra un deserto.

Non prestare attenzione alla stagionalità della domanda può farti perdere entrate durante la stagione alta e bassa.

La tua Airbnb richiede un prezzo premium?

Se il tuo alloggio turistico è al di sopra della concorrenza, puoi aumentare i benefici del tuo affitto attraverso più prenotazioni, un prezzo più alto per notte o entrambi. Dai un'occhiata al tuo appartamento e confrontalo con i concorrenti diretti. Hai servizi extra di qualità superiore? Oppure ti rivolgi al prezzo basso per attirare gli ospiti? In ogni caso, sii onesto quando posizioni il tuo Airbnb e sii coerente con la definizione del cliente target del tuo appartamento turistico. Non cercare di vendere caratteristiche che il tuo alloggio non ha. Ma non essere troppo modesto. Potenziare i vantaggi che il tuo alloggio può offrire è un modo per giustificare un prezzo per notte superiore. In questo modo potrai raggiungere il tasso di occupazione di Airbnb nel punto ottimale.

Conclusione

Ottenere il tasso di occupazione ideale del tuo alloggio turistico ti farà ottenere le entrate più alte. La verità è che è più facile a dirsi che a farsi perché richiede una supervisione continua. Alcune volte, le caratteristiche del tuo Airbnb non sono cambiate, tuttavia lo hanno fatto o la domanda o i tuoi concorrenti. Presta particolare attenzione al tasso di occupazione e alle tue entrate totali per monitorare. In questo modo potrai regolare – se del caso – costantemente il prezzo per notte. Ti assicurerai di guadagnare il massimo dei soldi.

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