Piano Reside Madrid 2025: Nuove norme per l'affitto vacanziero

Negli ultimi anni, l'affitto vacanziero ha sperimentato un notevole boom a Madrid, come in molte altre grandi città. Questo fenomeno, sebbene abbia portato opportunità economiche per i proprietari e i gestori, ha anche generato preoccupazione in materia di convivenza, prezzi degli alloggi e qualità della vita nei quartieri più colpiti.

Per cercare di regolare questa attività e proteggere il diritto all'alloggio dei vicini, il Comune di Madrid ha lanciato il Piano Reside, una normativa che impone nuove regole rigorose per l'affitto vacanziero nella capitale spagnola.

In questo articolo ti spieghiamo nel dettaglio cos'è il Piano Reside, quando entra in vigore, quali requisiti impone, come influisce sugli affitti già esistenti, quali zone di Madrid sono coinvolte e cosa devono fare i proprietari e i gestori per adattarsi a questa regolamentazione.

Cos'è il Piano Reside?

Il Piano Reside è una normativa comunale progettata per limitare e regolare l'affitto vacanziero a Madrid. Il suo obiettivo principale è garantire la convivenza nei quartieri, evitare la proliferazione indiscriminata di alloggi turistici in edifici residenziali e preservare il diritto dei madrileni ad un accesso dignitoso all'alloggio.

Questo piano stabilisce condizioni specifiche affinché le abitazioni possano operare come affitto turistico, imponendo restrizioni alla ubicazione, al tipo di edifici e alle condizioni di accesso.

Quando entra in vigore il Piano Reside?

Il Piano Reside è stato approvato provvisoriamente dal Comune di Madrid il 21 maggio 2025, con l'appoggio esclusivo del Partito Popolare. Dopo il suo passaggio in assemblea comunale, il testo è stato inviato alla Comunità di Madrid, che dovrà convalidare il documento e approvarlo definitivamente.

Se non ci sono ritardi nella procedura, è previsto che la normativa entri in vigore in agosto 2025. A partire da quel momento, tutte le abitazioni ad uso turistico (VUT) dovranno soddisfare i nuovi requisiti stabiliti per continuare ad operare legalmente in città.

Ciò significa che sia i nuovi che gli antichi ospiti dovranno verificare se il loro alloggio soddisfa le nuove condizioni, poiché in caso contrario potrebbero affrontare la perdita di licenza o sanzioni amministrative.

Quali requisiti impone il Piano Reside all'affitto vacanziero a Madrid?

Il Piano Reside impone una serie di restrizioni con l'obiettivo di contenere l'espansione incontrollata dell'affitto turistico e proteggere l'equilibrio residenziale dei quartieri madrileni. Queste sono le principali misure stabilite dalla normativa:

1. Abitazioni turistiche e vicini non potranno condividere l'edificio

Uno dei pilastri del Piano Reside è la incompatibilità tra alloggi turistici e residenze permanenti nello stesso edificio. Ciò significa che se in un immobile ci sono persone registrate o che vivono abitualmente, non potranno esserci appartamenti turistici nello stesso blocco.

L'unica eccezione saranno gli edifici destinati esclusivamente all'uso turistico. Vale a dire, un intero blocco può essere trasformato in un alloggio turistico, ma non è consentita la combinazione di usi all'interno dello stesso edificio se ci sono vicini che vivono lì.

Questa misura colpisce direttamente la maggior parte delle VUT situate in proprietà residenziali nel centro di Madrid.

2. Accesso indipendente: l'unica eccezione

Il Piano Reside introduce un'eccezione importante per le zone fuori dal centro storico: se un alloggio turistico ha accesso indipendente dalla strada, potrà continuare a funzionare anche se nell'edificio risiedono altre persone.

Ma attenzione: questo accesso deve essere totalmente autonomo. Non può condividere portale, scale, ascensore o alcun altro elemento comune con i vicini. Ciò limita notevolmente le opzioni negli edifici tradizionali, dove la struttura non consente di dividere facilmente gli accessi.

3. Vietato convertire locali commerciali in alloggi turistici

Nei quartieri del distretto Centro, sarà espressamente vietato trasformare locali commerciali in alloggi turistici. Questa disposizione mira a proteggere il commercio di prossimità e frenare la sostituzione di attività commerciali locali con appartamenti destinati ai turisti.

Con esta medida, el Ayuntamiento intenta preservar el carácter y la funcionalidad social de los barrios más saturados, donde muchos locales ya habían sido convertidos en VUT encubiertas o reconvertidas.

4. Uso turístico permitido en edificios rehabilitados

Il Piano Reside contempla anche uno scenario più flessibile per edifici obsoleti, disabitati o catalogati che passano attraverso un processo di riabilitazione integrale. In questi casi, si potrà autorizzare l'uso turistico, ma a determinate condizioni:

• L'autorizzazione avrà una durata limitata a 15 anni.
• L'uso turistico sarà condizionato al fatto che la riabilitazione soddisfi criteri urbanistici e di sostenibilità.
• Solo si applicherà se l'edificio non era già occupato in modo residenziale permanente.

Questa clausola cerca di promuovere la rigenerazione urbana e di evitare che edifici in cattivo stato rimangano vuoti o inutilizzati.

Come influisce il Piano Reside sugli affitti vacazionali che sono già in funzione?

Per il momento, il Comune non ha dettagliato ufficialmente se ci sarà un regime transitorio o eccezioni per le VUT che già operano legalmente.

Ciò significa che:

• Le case turistiche attive potrebbero essere obbligate a cessare la loro attività se non soddisfano i nuovi criteri.
• Non è chiaro se le licenze già concesse saranno mantenute o se dovranno essere rinnovate secondo le nuove condizioni.
• I proprietari dovranno essere in attesa dell'approvazione definitiva da parte della Comunità di Madrid, che sarà quella che confermerà le regole finali.

In definitiva, c'è uno scenario di incertezza per gli affitti attuali, quindi è consigliabile anticipare e preparare un piano B se l'immobile non soddisfa i requisiti già noti.

A quali zone di Madrid si applica la nuova normativa?

Il Piano Reside si applica a tutta la città di Madrid, ma stabilisce diversi livelli di restrizione a seconda dell'area. Le limitazioni sono più severe nei quartieri con maggiore pressione turistica, specialmente nel centro storico.

Centro storico

Comprende i quartieri di Sol, Palacio, Cortes, Embajadores (Lavapiés), Justicia (Chueca), Universidad (Malasaña), parte di Arganzuela, La Latina e Huertas.

Le misure qui sono molto severe:

• Divieto totale di alloggi turistici all'interno di edifici residenziali se convivono con i vicini.
• Solo saranno ammessi edifici completi destinati esclusivamente all'uso turistico.
• In strade non commerciali, gli edifici catalogati potranno essere riconvertiti integralmente per uso turistico per un massimo di 15 anni, sempre che soddisfino i requisiti di riqualificazione.

Fuori dal centro storico

In distretti come Chamberí, Retiro, Tetuán, Salamanca, Chamartín, Carabanchel, Usera, Latina, Moratalaz, tra gli altri, le norme sono un po' più flessibili:

• Saranno autorizzati alloggi turistici, ma solo se hanno accesso indipendente dalla strada.
• Le VUT potranno essere ubicate solo in piani terra o primi piani, minimizzando il contatto con i residenti.
• Rimane vietato condividere elementi comuni dell'edificio.

Queste limitazioni mirano a contenere la crescita dell'affitto turistico al di fuori del centro e a evitare che si ripeta il modello di saturazione già osservato in quartieri più centrali.

Cosa implica il Piano Reside per i proprietari e gestori di affitti vacazionali?

L'impatto del Piano Reside per i proprietari, investitori e gestori professionisti è significativo. Tra le principali implicazioni spiccano:

Perdita della licenza turistica

Se la tua proprietà condivide l'edificio con i vicini e non ha accesso indipendente, cesserà di soddisfare i requisiti richiesti dalla normativa. Ciò potrebbe comportare la revoca dell'autorizzazione come VUT, il che significherebbe dover chiudere l'alloggio o cambiare modello di business.

Possibili sanzioni economiche

Operare al di fuori del quadro legale può comportare multa sostanziali. Sebbene il nuovo regime sanzionatorio non sia ancora stato pubblicato, se si mantiene il criterio precedente, le sanzioni possono oscillare tra i 30.000 € e i 190.000 €, a seconda della gravità dell'infrazione.

Impatto sulla redditività

Le nuove restrizioni potrebbero obbligarti a riformare l'accesso, ricollocare il tuo investimento o addirittura cambiare l'uso dell'immobile (ad esempio, nell'affitto tradizionale di lunga durata). In molti casi, il modello turistico cesserà di essere redditizio se non vengono soddisfatti i requisiti urbanistici.

Come adattarsi al Piano Reside se colpisce il tuo affitto vacazionale

Il Piano Reside introduce limitazioni che possono escludere dal mercato turistico molte abitazioni, specialmente quelle situate in edifici con residenti permanenti e senza accesso indipendente. Tuttavia, ciò non significa che tu debba abbandonare la tua attività o rinunciare a rendere redditizia la tua proprietà.

Di seguito, ti presentiamo alcune strategie per adattarti a questa nuova normativa e riconvertire il tuo modello di business:

Esplora zone con minore pressione regolatoria

Se la tua attuale residenza non soddisfa i nuovi requisiti, puoi valutare di trasferire il tuo investimento o attività in altre zone di Madrid dove le restrizioni sono più flessibili. Fuori dal centro storico ci sono quartieri dove è ancora possibile operare legalmente se si soddisfano certe condizioni, come avere accesso indipendente o essere situati al piano terra.

Questo può aprirti nuove opportunità in zone emergenti che hanno ancora domanda turistica e prezzi più accessibili.

Valuta la possibilità di modificare l'accesso

Un'opzione da considerare è se la tua proprietà consente di effettuare una ristrutturazione per creare un accesso diretto dalla strada. Questa condizione diventa fondamentale per continuare a funzionare legalmente come residenza turistica al di fuori del centro storico.

Consulta con un architetto o tecnico urbanistico per sapere se strutturalmente è fattibile e quanto costerebbe. Anche se può comportare un investimento iniziale considerevole, potrebbe compensare a lungo termine se consente di mantenere l'attività turistica.

Considera altre formule di locazione

Se la locazione turistica non è più un'opzione nel tuo immobile, è un buon momento per considerare alternative come la locazione temporanea (per mesi), la locazione aziendale o persino il coliving. Questi modelli sono meno regolamentati, offrono stabilità e continuano ad essere attraenti per determinati profili di inquilini (professionisti trasferiti, studenti internazionali, lavoratori in remoto, ecc.).

Inoltre, solitamente richiedono meno rotazione, meno manutenzione e consentono entrate relativamente stabili senza necessità di licenze turistiche.

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Il Piano Reside ridefinisce il quadro giuridico per l'affitto vacanziero a Madrid, e lo fa con criteri più rigorosi che obbligano a ripensare molte strategie. L'impossibilità di condividere l'edificio con i vicini senza accesso indipendente, il divieto di riconvertire locali commerciali e i limiti nel centro storico comportano un cambiamento profondo nel modello turistico attuale.

Di fronte a questo nuovo scenario, la chiave è nell'anticipazione e nell'adattamento. Analizzare se la tua proprietà soddisfa i nuovi requisiti, valutare riforme attuabili o esplorare nuove zone e persino altri modelli di affitto, ti consentirà di continuare a generare redditività senza uscire dal quadro legale.

Anche se l'ambiente normativo diventa più esigente, coloro che anticipano il cambiamento e pianificano con visione potranno mantenere la loro attività e trasformarla con successo.

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