Normativa sugli alloggi turistici a Madrid

In questo post ti raccontiamo tutto quello che devi sapere sulla normativa sugli alloggi turistici a Madrid, sia nella Comunità che nel Comune. È aggiornato con le ultime modifiche legislative del Comune di Madrid e le modifiche della Comunità di Madrid del decreto 79/2014.

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Misure per la riduzione del contagio da coronavirus SARS-CoV-2

La pandemia ha messo alle corde i proprietari di appartamenti turistici in tutto il mondo. Il governo della Spagna doveva stabilire alcune misure per la riduzione del contagio da coronavirus SARS-CoV-2. Dobbiamo anche essere aggiornati sulla situazione attuale per sapere quali restrizioni possono imporre nella comunità autonoma.

Legislazione sugli alloggi turistici a Madrid

È consigliabile avere a portata di mano la legislazione in materia di alloggi turistici a Madrid:

• Piano speciale di ospitalità del Comune di Madrid [PDF]
• Decreto 79/2014, che disciplina gli appartamenti turistici e gli alloggi di uso turistico della Comunità di Madrid. Modificato parzialmente dal decreto 29/2019, del 9 aprile [PDF]
• Legge 1/1999, del 12 marzo, sull'ordinamento del turismo nella Comunità di Madrid

Oltre a questa legislazione comunitaria e autonoma – che devi rispettare –, puoi aggiungere clausole aggiuntive nel contratto di locazione turistico che realizzi con i tuoi ospiti. I contratti sono legge tra le parti, quindi sia tu che il tuo ospite sarete obbligati a rispettare gli accordi che stabilite. Tra questi, potete concordare:

• Politica di prenotazione e cancellazione
• Penalità in caso di cancellazione
• Riparazioni e ripartizione delle responsabilità
• Ore di check-in e check-out
• Cauzioni e depositi di sicurezza

Nel nostro centro informazioni legislazione sugli alloggi turistici puoi trovare maggiori dettagli sulla normativa di altre città.

Differenze tra Alloggio di Uso Turistico (VUT) e appartamento turistico secondo la Comunità di Madrid

Nell'articolo 2 del Decreto 79/2014, vengono definiti due concetti simili (alloggio di uso turistico e appartamento turistico) che sono determinanti per conoscere quale legislazione sugli alloggi turistici a Madrid ti riguarda:

Alloggio di Uso Turistico (VUT): " Sono considerati alloggi di uso turistico quegli appartamenti, studi, monolocali o case che, in maniera abituale, arredati e attrezzati per l'uso immediato, sono commercializzati e promossi su canali di offerta turistica o con qualsiasi altro mezzo di commercializzazione o promozione, per essere ceduti nella loro totalità con finalità di alloggio turistico e in cambio di un prezzo."

Apartamenti Turistici (AT): "Sono considerati appartamenti turistici gli immobili costituiti da unità di alloggio complesse, dotate di impianti, attrezzature e servizi in condizioni di occupazione immediata, destinati in via abituale dai loro proprietari o rappresentanti, all'alloggio turistico occasionale, senza carattere di residenza permanente per gli utenti, mediante prezzo e conformi al principio di unità di gestione."

Cioè, mentre le case per uso turistico possono essere collocate in edifici residenziali, gli appartamenti turistici sono costituiti da immobili destinati al 100% a residenza vacanziera. Secondo la normativa di Madrid, ad esempio, un blocco di appart-hotel sarebbe classificato come appartamento turistico. Mentre affittare su Airbnb un appartamento in un condominio residenziale rientrerebbe nella categoria di Casa ad Uso Turistico.

Requisiti legali delle Case ad Uso Turistico (VUT) nella "legge Airbnb" di Ahora Madrid

Pertanto, stiamo delimitando l'area di influenza della legislazione in materia di alloggi turistici a Madrid. I requisiti legali esposti nel Decreto 79/2014 sono:

• Essere arredata e attrezzata per l'uso immediato.
• Essere commercializzata e promossa su canali di offerta turistica o con qualsiasi altro mezzo di commercializzazione o promozione.
• Svolgere abitualmente l'attività turistica.
• Essere ceduta nella sua totalità.
• Essere ceduta per fini di alloggio turistico.
• Essere commercializzata e promossa con finalità lucrative.
• Disporre di Certificato di Idoneità per Casa ad Uso Turistico (di seguito CIVUT).

Sebbene la modifica legislativa del 2019 non abbia definito cosa si intende per "canali di offerta turistica" (Airbnb è uno di questi o solo le OTA tradizionali?) si è ampliata la definizione di "esercitare abitualmente l'attività turistica" - e di fatto, è stata modificata la definizione proposta nel decreto del 2014.

Esercizio abituale dell'attività turistica: dai 3 mesi all'anno alla dichiarazione responsabile

Prima della riforma legislativa in materia di alloggi turistici a Madrid del 2019, l'abitualità era definita come l'esercizio dell'attività (affitto turistico) per più di 90 giorni consecutivi all'anno solare.

Attualmente, è definito come:

L'attività di alloggio turistico è esercitata abitualmente dal momento in cui l'interessato si pubblicizza con qualsiasi mezzo e presenta la prescritta Dichiarazione Responsabile di inizio dell'attività prevista negli articoli 11 e 17.

Canali di offerta turistica

L'emergere del termine canale di offerta turistica è un calco della Legge sugli Affitti Urbani, che abbiamo già trattato nel post sulle differenze tra affitto di alloggi turistici e affitto stagionale. Sebbene le bozze presentate nel 2017 specificassero cosa fossero i canali di offerta turistica, la versione definitiva della legislazione sugli alloggi turistici a Madrid non lo fa.

Tenendo conto del termine più ampio del termine, ha senso includere in questi canali sia le agenzie di viaggio, le centrali di prenotazione, che i portali di intermediazione (HomeAway, Booking o Airbnb) nonché qualsiasi altra pubblicità effettuata in qualsiasi mezzo.

Incompatibilità tra Alloggio di Uso Turistico e residenza abituale

L'articolo 6 del Decreto 79/2014 è chiaro al riguardo:

Gli appartamenti turistici e le abitazioni ad uso turistico, in quanto modalità di alloggio turistico,non potranno essere utilizzati dagli utenti come residenza permanente, né con qualsiasi altra finalità diversa dall'uso turistico.

Vale la pena notare che questa incompatibilità è rivolta all'utente e non ai proprietari. Cosa significa questo? Che i tuoi clienti non potranno vivere in modo permanente nella tua proprietà. Tuttavia, tu, come proprietario, potrai utilizzarla per tale scopo.

Andare contro questa misura sarà considerato una violazione molto grave, punibile con multe da 30.001€ a 300.000€.

Il Certificato di Idoneità per VUT o Alloggio di Uso Turistico a Madrid

Il Certificato di Idoneità per Alloggio di Uso Turistico sostituisce la vecchia certificazione di abitabilità o licenza di prima occupazione, dopo la modifica della legislazione sugli alloggi turistici a Madrid.

Chi emette il certificato di idoneità per l'alloggio ad uso turistico?Solo coloro che sono in possesso del titolo abilitante di architetto o architetto tecnico possono emetterlo.

Quando deve essere emesso?Sarà emesso dal tecnico dopo la verifica in loco dell'immobile.

Requisiti del certificato di alloggio ad uso turistico

• Riscaldamento in funzione, fornitura di acqua calda e fredda e fonti di energia sufficienti.
• Ventilazione diretta all'esterno o a cortile non coperto.
• Estintore manuale a non più di 15 metri dall'uscita.
• Segnalazione di base di emergenza.
• Piano di evacuazione dell'edificio residenziale

Divieti ed esclusioni dalla legislazione sulle abitazioni turistiche a Madrid

Affitto stagionale

Secondo la Legge sugli Affitti Urbani, la legislazione sulle abitazioni turistiche a Madrid esclude gli affitti stagionali.

Affitto turistico per camere

Il Decreto 79/2014 elimina il riferimento all'affitto turistico di camere. Pertanto, il rapporto tra cliente e fornitore in questi casi sarà regolato esclusivamente dal contratto tra le parti.