Agenzia delle Entrate e affitto vacanziero

L'Agenzia delle Entrate ha messo sotto la lente di ingrandimento l'affitto vacanziero negli ultimi mesi. Con un 2018 e 2019 così movimentati in materia legislativa, è normale che gli host di appartamenti turistici siano un po' confusi.Puoi anche scaricarlo gratuitamentequi.

Se ti chiedi cose come: Devo dichiarare l'IVA? Come dichiaro nel modello IRPF i redditi del mio appartamento turistico? Cos'è l'IPT? Allora dovresti leggere questo articolo.

Queste sono alcune delle domande che gli host di affitto vacanziero possono avere sull'Agenzia delle Entrate e che ti aiuteremo a rispondere.

Ti sarà utile per orientarti sulle novità del 2019 in materia di tassazione degli alloggi turistici.

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Agenzia delle Entrate e affitto vacanziero, in sintesi

Nella Guida alla fiscalità e tributazione delle case turistiche sottolineeremo quali punti sono fondamentali per evitare errori davanti all'Agenzia delle Entrate. Potrai sempre correggerli in futuro. Oppure potrai chiedere alla tua gestione di aiutarti. Ma se lo fai bene la prima volta, eviterai situazioni compromettenti con l'Agenzia Tributaria.

Questa guida è destinata agli host principianti o esperti che desiderano conoscere più a fondo la fiscalità e la tassazione che l'Agenzia delle Entrate applica all'affitto vacanziero. Ti spiegheremo passo dopo passo e con un linguaggio semplice come viene tassato l'affitto di alloggi turistici in Spagna. Più concretamente parleremo delle diverse imposte che gravano sull'affitto di appartamenti turistici.

Affitto di alloggio ad uso turistico e di stagione: quali sono le differenze secondo l'Agenzia delle Entrate?

Affitto di stagione e affitto di alloggio ad uso turistico o vacanziero: è la stessa cosa per l'Agenzia delle Entrate? Continua a leggere per risolvere questo dubbio che molti host hanno quando definiscono il loro appartamento di fronte all'Amministrazione.

A differenza dei contratti di locazione di alloggi (ad uso permanente), l'affitto di alloggio vacanziero (o ad uso turistico) non è regolato ne dal Codice Civile ne dalla Legge sulle Locazioni Urbane (LAU)

Affitto di alloggio di stagione

A cosa ci riferiamo con affitto di alloggio di stagione? Parliamo dei casi in cui la destinazione dell'alloggio è coprire la necessità di alloggio in maniera temporanea. Con una durata inferiore rispetto alla locazione generale ma superiore all'affitto di alloggio ad uso turistico.

Fino al 2013 non c'erano differenze tra affitto di alloggio ad uso turistico e di stagione. I primi erano equivalenti ai secondi e soggetti alla LAU. È vero che c'erano alcuni punti, come l'autorizzazione amministrativa della Comunità Autonoma, ma in generale questi affitti erano soggetti principalmente alla normativa civile. Tuttavia, con la legge di flessibilizzazione del mercato degli affitti questo è cambiato.

Vediamo come si differenziano oggi l'affitto di alloggio ad uso turistico e di stagione.

Affitto di alloggio ad uso turistico

Con l'entrata in vigore della L4/2013, Legge di flessibilizzazione del mercato dell'affitto di abitazioni, è stata modificata la LAU e sono stati sottratti all'ambito civile l'affitto di abitazioni ad uso turistico e stagionale. A partire dal 2013, ogni affitto vacanziero e stagionale era soggetto alla normativa di competenza delle Comunità Autonome.

Di fatto, dalla pubblicazione della nuova legge, Isole Canarie, Castiglia e León, Paesi Baschi e Andalusia hanno regolamentato l'affitto di abitazioni turistiche. Inoltre, Catalogna e Comunità di Madrid prevedono di approvare presto una nuova regolamentazione. Per approfondire i dettagli legali, puoi dare un'occhiata al centro di informazioni sulla legislazione delle abitazioni turistiche.

Legge sugli Affitti Urbani e affitto vacanziero

Come abbiamo spiegato prima, fino al 2013 non c'erano differenze tra l'affitto di abitazioni ad uso turistico e stagionale. Era equivalente e entrambi erano soggetti alla Legge sugli Affitti Urbani. Vale a dire, per l'Agenzia Tributaria erano la stessa cosa queste due modalità di affitto vacanziero. Tuttavia, la legge di flessibilizzazione del mercato dell'affitto di abitazioni del 2013 ha cambiato drasticamente il panorama.

Con l'entrata in vigore della Legge 4/2013, Legge di flessibilizzazione del mercato dell'affitto di abitazioni, è stata modificata la LAU. In sostanza, è stato sottratto all'ambito meramente civile l'affitto di abitazioni ad uso turistico. A partire dal 2013, ogni affitto di abitazioni ad uso turistico era soggetto alla normativa delle Comunità Autonome... Sempre che avessero sviluppato tale normativa.

Ci sono comunità come le Isole Canarie o il Paese Basco che hanno già approvato la legislazione sull'argomento, mentre la Catalogna o Madrid stanno lavorando ora su di essa.

Come applica l'Agenzia delle Entrate la LAU nel tuo affitto vacanziero?

In questo senso, l'affitto di alloggi turistici è regolato da questo regime specifico - che è quello seguito dall'Agenzia delle Entrate. Secondo quanto stabilito all'articolo 5e) della LAU.

La cessione temporanea dell'uso dell'intero alloggio ammobiliato e attrezzato per l'uso immediato, commercializzato o promosso attraverso canali di offerta turistica e realizzato con scopo di lucro, quando è soggetto a un regime specifico, derivante dalla sua normativa settoriale.

Articolo 5e) Legge sugli Affitti Urbani

Ma, e la normativa della mia comunità autonoma? Praticamente tutte le CCAA hanno sviluppato la loro normativa, quindi dovrai conoscere quella applicabile nella tua regione.

IVA e affitto vacanziero

La grande crescita dell'affitto di alloggi turistici negli ultimi anni ha sollevato dubbi sul fatto che tu, come proprietario, debba o meno dichiarare l'IVA sulle spese e sui ricavi prodotti dal tuo alloggio. In questo post ti raccontiamo la relazione tra IVA e affitto vacanziero per l'Agenzia delle Entrate.

La Legge sull'IVA (LIVA) stabilisce che chi effettua locazioni di alloggi turistici ha, ai fini dell'IVA, la qualifica di imprenditore (art 5.uno.c LIVA). In quanto effettuati da imprenditori “le locazioni di alloggi turistici sono soggette all'IVA” (art 4.uno LIVA).

L'assoggettamento all'IVA determina la non assoggettamento al concetto di Trasferimenti Patrimoniali Onerosi dell'Imposta sui Trasferimenti Patrimoniali (ITP), salvo che sia applicabile l'esenzione nell'IVA (art 4. quattro LIVA).

Che confusione! Allora, la locazione vacanziera è soggetta a IVA o ITP? La risposta breve è che sarà soggetta a IVA o ITP a seconda dei servizi che offri

Servizi per i quali è necessario dichiarare IVA all'Agenzia delle Entrate per la tua locazione vacanziera

In generale, sarebbe necessario dichiarare IVA all'Agenzia delle Entrate in quegli alloggi turistici che offrono “servizi complementari propri dell'industria alberghiera”. I servizi di ospitalità si caratterizzano per l'estensione dell'assistenza ai clienti oltre la mera messa a disposizione di un immobile o parte di esso.

Cioè, l'attività di ospitalità si caratterizza, a differenza dell'attività di locazione di abitazioni, perché normalmente comprende la prestazione di una serie di servizi aggiuntivi oltre la mera locazione dell'abitazione.

I servizi a cui si riferisce la Legge sull'IVA sono ristorante, pulizia, lavaggio di biancheria o altri analoghi. La Direzione Generale delle Entrate fornisce diversi esempi di questi servizi, vale a dire:

• Ricezione e assistenza permanente e continua al cliente in uno spazio dedicato allo scopo
• Pulizia periodica dell'immobile e dell'alloggio
• Cambio periodico di lenzuola e asciugamani
• Lavanderia
• Custodia bagagli
• Stampa
• Prenotazioni
• Servizi di ristorazione e catering

Puoi consultare i seguenti link del Ministero delle Finanze, dove spiegano quali servizi sono propri dell'industria alberghiera e quindi soggetti a IVA: [1] e [2].

Se offri questo tipo di servizi, non sarai esente da IVA e dovrai applicare IVA al tipo ridotto del 10%, proprio come fanno gli stabilimenti alberghieri. Puoi dare un'occhiata alla consulta vincolante dell'Agenzia delle Entrate.

Servizi per i quali non è necessario dichiarare IVA per il tuo appartamento turistico all'Agenzia delle Entrate

Invece, se non offri nessuno dei servizi elencati nel punto precedente ma offri qualcuno dei seguenti, che non sono considerati complementari propri dell'industria alberghiera, sarai esente dall'applicare IVA e non dovrai dichiararlo nelle fatture del tuo affitto vacanziero all'Agenzia delle Entrate.

• Servizio di pulizia dell'appartamento fornito all'ingresso e all'uscita del periodo contrattato da ogni inquilino.
• Servizio di cambio di lenzuola nell'appartamento. Prestato all'ingresso e all'uscita del periodo contrattato da ogni inquilino.
• Servizio di pulizia delle zone comuni dell'edificio (portineria, scale e ascensori). Compresi i servizi di pulizia dell'area esterna in cui si trova (zone verdi, porte di accesso, marciapiedi e strade).
• Servizi di assistenza tecnica e manutenzione. Ad esempio, riparazioni di idraulica, elettricità, vetreria, persiane, serrature e elettrodomestici, puntuali.

Se il tuo alloggio offre solo questi servizi esenti da IVA, non è necessario presentare né versare l'IVA. Tuttavia, gli affittuari dovrebbero pagare l'ITP, ceduto alle Comunità Autonome.

Imposta sulle Attività Economiche e affitto turistico

Innanzitutto, spiegheremo cos'è l'IAE e quali redditi sono soggetti a questa imposta. Successivamente, entreremo nel dettaglio della relazione tra l'Imposta sulle Attività Economiche (IAE) e l'affitto vacanzale per l'Agenzia Tributaria.

L'IAE è un 'imposta diretta [...] il cui fatto imponibile è costituito dall'esercizio nel territorio nazionale di attività imprenditoriali, professionali o artistiche, esercitate o meno in un locale determinato e indicate o meno nelle tariffe dell'imposta'. Per l'Agenzia Tributaria, le attività economiche soggette all'IAE sono quelle che implicano l'uso in proprio di mezzi di produzione e/o risorse umane.

Inoltre, il RDL 1175/1990 stabilisce diverse tariffe - o categorie di attività imprenditoriali - gravate con diversi tipi di imposizione.

Per fortuna le persone fisiche sono esenti da questa imposta, quindi commenteremo il paragrafo corrispondente per il caso in cui ti inquadri in un'attività economica.

IAE dell'affitto vacanzale con servizi di ospitalità

Se nel tuo alloggio turistico offri alcuni dei servizi che implicano l'applicazione dell'IVA, questo punto ti risulterà rilevante:

L'attività economica del tuo appartamento turistico è classificata in il gruppo 685 dell'Agrupación 68 della prima sezione dell'IAE. Vale a dire, è un “Alloggio turistico extrahotelero”, all'interno di quelli classificati come “Servizi di ospitalità”. Fondamentalmente è un contenitore che include tutti i servizi di ospitalità diversi da hotel e motel, ostelli e pensioni, locande e case di ospiti, hotel-appartamenti, imprese organizzate o agenzie di sfruttamento di appartamenti privati e campeggi turistici tipo camping.

In conclusione, se nel tuo appartamento turistico offri servizi di ospitalità, la tua attività economica è classificata nel gruppo 685 della prima sezione delle tariffe dell'IAE.

IAE dell'appartamento turistico senza servizi di ospitalità

In questo caso non dovrai effettuare l'iscrizione nell'IAE per avere il tuo affitto vacanziero aggiornato con l'Agenzia Tributaria. Inoltre, dichiarerai i tuoi redditi insieme al resto delle tue rendite una volta all'anno.

IAE dell'affitto vacanziero che cedi a un'impresa di gestione

In questo caso analizziamo quando il proprietario di un'abitazione turistica la cede a una persona (fisica o giuridica) e questa è quella che la sfrutta come stabilimento extrahotelero, contrattando con tour operator, OTA e assumendo i rischi di sfruttamento.

Così, il proprietario dell'appartamento turistico sviluppa un'attività di locazione di immobili. È classificata nell'articolo 861.2 della prima sezione dell'IAE. Nello specifico, quello di "Affitto di locali industriali e altri affitti NCOP". Ai fini dell'IRPF non svolgerà alcuna attività economica. Tuttavia, dovrà fatturare al suo affittuario per l'affitto dell'immobile con un 21%. Oltre a, a seconda dei casi, includere o meno le ritenute

In conclusione

Analogamente al caso dell'IVA, l'IAE e la tassazione dell'affitto di alloggi turistici per l'AEAT dipendono dal tipo di servizi offerti:

• Offri servizi di ospitalità. Allora la tua attività è classificata come "Alloggio turistico extra-alberghiero".
• Non offri servizi di ospitalità. Allora la tua attività è quella di "Affitto di alloggi". Se hai una persona contrattata a tempo pieno, in caso contrario non registrerai un nuovo IAE.
• Affitti l'appartamento turistico a una terza impresa –che lo gestisce come alloggio turistico–. Allora la tua attività è quella di "Affitto di locali industriali e altri affitti

IRPF e affitto vacanziero

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E arriva maggio: la primavera, le allergie, il caldo... e la dichiarazione dei redditi! Se hai avviato il tuo alloggio turistico, allora dovrai dichiararlo nella tua dichiarazione dei redditi IRPF. Da cosa dipende come si paga? Indovina, dai servizi che hai offerto ;-).

Dichiarare nel IRPF i redditi degli appartamenti turistici senza servizi di ospitalità

Se il tuo alloggio turistico non offre servizi di ospitalità, i rendimenti derivati dall'affitto dell'appartamento turistico sono considerati rendimenti del capitale immobiliare. Ad esempio, non sono considerati servizi di ospitalità i servizi di pulizia effettuati prima dell'arrivo degli inquilini o dopo la loro partenza o la consegna e la raccolta delle chiavi al momento dell'ingresso e dell'uscita dei clienti

In generale, se sei il proprietario dell'appartamento turistico, sarai tu come titolare dell'immobile che dovrai dichiarare la differenza tra i redditi lordi e le spese deducibili del tuo affitto vacanziero all'Agenzia delle Entrate nella dichiarazione dei redditi IRPF.

A questo risultato non potrai applicare la riduzione del 60% che si applica all'affitto di abitazione abituale –poiché si tratta di un appartamento turistico, e quindi copre una necessità –quella di abitazione– di carattere temporaneo.

I periodi in cui l'appartamento turistico non è stato affittato generano l'imputazione di reddito immobiliare, proprio come qualsiasi altra abitazione. In questo caso, l'importo sarà il risultato dell'applicazione della percentuale di imputazione corrispondente al valore catastale dell'immobile. Inoltre, dovrai ponderarlo in base al numero di giorni in cui non è stato ceduto per fini turistici.

IRPEF e affitto vacanzionale con servizi di ospitalità

Se nel tuo appartamento turistico offri servizi di ospitalità ai tuoi ospiti – pulizia o cambio di abbigliamento periodici, ristorazione o svago. Allora, l'Agenzia delle Entrate considererà i proventi del tuo affitto vacanzionale redditi di attività economiche nella tua dichiarazione dei redditi IRPEF.

Obblighi di informazione

Dal 2018 è stabilito un nuovo obbligo di fornitura di informazioni sull'abitazione turistica. A tal fine, la piattaforma che utilizzi (Airbnb, Booking, ecc.) deve presentare il modello 179.

La presentazione del modello 179 – degli obblighi di informazione – è obbligatoria per l'esercizio della dichiarazione dei redditi del 2018, da presentare nel 2019. Presentarlo non ti esime dal dichiarare il resto dei redditi derivanti dalla tua abitazione turistica (IRPEF, non residenti, ITP, ecc.).

Gli intermediari degli affitti vacanzionali informeranno l'Agenzia delle Entrate di ciascuna delle cessioni di immobili con fini turistici situate nel territorio spagnolo. Questo è ciò che si conosce come obblighi di informazione. Sono incluse le cessioni di abitazioni turistiche e l'affitto di stagione.

Le informazioni da fornire nel nuovo modello 179 includono:

• Proprietario dell'immobile
• Titolare del diritto in virtù del quale viene ceduto l'immobile (se diverso dal proprietario dell'immobile)
• Identificazione delle persone o entità cessionarie
• Immobili oggetto di cessione
• Numero di giorni di godimento dell'immobile a fini turistici
• Importo percepito dal titolare cedente del diritto
• Numero di contratto assegnato dall'intermediario
• Data di inizio della cessione
• Data di intermediazione
• Identificazione del mezzo di pagamento utilizzato

Puoi dare un'occhiata a un esempio del Modello 179 delle obbligazioni di informazione qui [PDF].

Modello 179

Sorgono molti dubbi riguardo alla Dichiarazione informativa trimestrale della cessione di uso di immobili a fini turistici, rispetto a ciò sia la AEAT, sia la DGT nella sua Consulta Vincolante V3083-18 hanno chiarito chi è obbligato a presentare il modello 179.

Gli aspetti più rilevanti di entrambi i pronunciamenti sono i seguenti:

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Chi deve presentare il modello 179?

Sono obbligati a presentare il modello 179 le persone e le entità che intermediano tra i cedenti e i cessionari dell'uso di immobili a fini turistici nei termini stabiliti nei commi 2 e 3 dell'articolo 54.ter del Regolamento Generale delle attività e delle procedure di gestione e ispezione tributaria e di sviluppo delle norme comuni delle procedure di applicazione dei tributi, approvato con Decreto Reale 1065/2007, del 27 luglio.

Sono intermediari ai fini dell'obbligo di presentare il modello 179 le persone e le entità che prestano il servizio di intermediazione tra i cedenti e i cessionari dell'uso di alloggi con finalità turistiche, sia a titolo oneroso che gratuito.

In particolare, avranno tale considerazione le persone o le entità costituite come piattaforme collaborative che mediano nella cessione d'uso e hanno la considerazione di fornitore di servizi della società dell'informazione, indipendentemente dal fatto che prestino o meno il servizio sottostante oggetto di intermediazione o dall'imposizione di condizioni relative ai cedenti o cessionari del servizio in relazione allo stesso, come prezzo, assicurazioni, termini o altre condizioni contrattuali.

Pertanto, hanno la considerazione di intermediari a questi effetti, non solo gli intermediari digitali (in particolare le piattaforme collaborative), ma anche qualsiasi altro (intermediari analogici o tradizionali) la cui attività nell'operazione sia consistita nell'effettiva confluenza tra offerta e domanda della cessione di detti alloggi.

Chi sono considerati intermediari?

Rispetto al punto precedente la STS del 21 ottobre 2000 (Ric. 3023/1995) afferma che:

Nel contratto di mediazione o brokeraggio il mediatore deve limitarsi in linea di principio a mettere in relazione i futuri acquirenti e venditori di un oggetto determinato, ma in ogni caso l'attività deve essere svolta per raggiungere l'adempimento del contratto finale, e così è inteso dalla dottrina moderna in quanto in essa si afferma che la relazione giuridica tra il cliente e il mediatore non sorge esclusivamente da un contratto di mediazione, poiché gli obblighi e i diritti richiedono inoltre il fatto che l'intermediario abbia contribuito efficacemente a far concludere l'accordo alle parti ( Sentenza del 2 ottobre 1999 ; e questa Corte ha dichiarato con reiterazione che detto contratto è subordinato, per quanto riguarda la maturazione degli onorari, alla condizione sospensiva della celebrazione del contratto perseguito, salvo patto espresso sentenze del 19 ottobre e 30 novembre 199 , 7 marzo 1994 , 17 luglio 1995 , 5 febbraio 199 e 30 aprile 1998

Inoltre, afferma che «la mediazione si perfeziona quando viene stipulato o perfezionato mediante la concorrenza dell'offerta e dell'accettazione il contratto a cui tende la mediazione, o in termini della STS del 20-5-2004, il diritto a percepire la commissione sorge quando gli atti inequivocabili di mediazione cristallizzano nell'operazione in cui è intervenuto l'agente»”.

Pertanto, solo può essere considerato come “intermediario” chi percepisce la sua retribuzione in funzione della celebrazione del contratto in cui si media.

Secondo la giurisprudenza del Tribunale Supremo in relazione al contratto di mediazione immobiliare, sarà soggetto a questo obbligo di informazione l'intermediario che percepisce una retribuzione o commissione per il raggiungimento di un risultato, in questo caso, la contrattazione effettiva tra cedente e cessionario della cessione temporanea dell'uso di tutto o parte di un'abitazione con finalità turistiche.

Piattaforme, host e modello 179

Quelle piattaforme collaborative o siti web che realizzano unicamente un semplice alloggio digitale di abitazioni per uso turistico non saranno obbligati a presentare la dichiarazione informativa (modello 179) degli affitti vacazionali all'Agenzia delle Entrate.

Nel caso di un proprietario che affitta la sua abitazione a un gestore immobiliare (“Property manager”) per un importo fisso mensile e, successivamente, questo gestore immobiliare, sulla base del diritto di subaffitto derivante dal contratto stipulato con il proprietario, lo subaffitta con finalità turistiche con i propri mezzi, nessuno dei due deve presentare il modello 179.

In questo caso, il Gestore come titolare di un diritto di subaffitto, cede a un terzo, il cessionario, l'uso temporaneo della totalità o parte dell'abitazione arredata e attrezzata in condizioni di uso immediato, diventando in ultima istanza cedente dell'uso di abitazioni con finalità turistiche, per cui non può essere considerato intermediario a questi effetti.

Se il gestore immobiliare utilizza una piattaforma online che percepisce la sua retribuzione o commissione per l'effettiva formalizzazione della cessione di uso di alloggi con finalità turistiche tra il Gestore, che agisce come cedente, e i turisti cessionari dell'alloggio, senza avere alcun diritto di uso o godimento sull'alloggio ceduto con finalità turistiche, ma che fornisce solo un servizio di intermediazione necessario per concludere la celebrazione del contratto di cessione di uso tra il Gestore e il cessionario percependo per questo una retribuzione o commissione, detta piattaforma online fornisce un servizio di intermediazione nella cessione dell'uso di alloggi con finalità turistiche, risultando obbligata a presentare la dichiarazione informativa (modello 179) in conformità all'articolo 54 del RGAT.

Salvo migliore opinione.